Thank you.
The Wall Street Journal has a video of the invisible role taxes play in American's housing shortage. It rediscovers Adam Smith's 250-year-old strategy of the land value tax. Smith said, “A tax upon ground-rents would not raise the rents of houses. It would fall altogether upon the owner of the ground-rent, who acts always as a monopolist, and exacts the greatest rent which can be got for the use of his ground.” Economists call this excess monopoly profit unearned income or economic rent or wealth extraction. Smith's tax was designed to recapture the unearned income, yet 250 years later the housing industry still charges what the market will bear, extracting whatever the purchaser can afford, particularity in the case of dual-income families.
If general income rises, the sale price rises. Conversely, competitive markets are about wealth creation. If general income rises, people can buy more goods at the same price. Land speculators compound the problem. They do not produce land but hope to make speculative profit as the growing community invests in roads, schools, fire stations, hospitals, etc.
In 1950 my parents bought a modest home for $13,000, which has increased 14,000% to $1.8 million today. The Bank of Canada inflation calculator equates the 1950 price to $160,000. As a tear-down, the lot would be $500 per square foot, yet the best farm land is $30,000 an acre, which is less than a dollar a square foot.
The shocking math of unaffordable housing cannot be bypassed.
The following recommendations are from brainstorming with my MP.
Recommendation one is that the federal government should partner with the provinces to build inexpensive campus residences on land owned by post-secondary institutions to free up off-campus residences.
Recommendation two is that the federal government should partner with the provinces and municipalities to build residences on their land.
Part (b) is that the land value tax encourages construction affordability. If property taxes were based on land value, it would encourage construction while discouraging land speculation. The current system is based on the buildings, which discourages construction. Higher land taxes make it too expensive to keep unproductive land, which would be sold to those who would develop the property fully.
Part (c) is about inclusionary zoning to address the flaw in the density strategy. In Professor Condon’s article “Radical Pro-Affordability”, he explains that Vancouver had a wonderful record from increasing density, but it had a terrible record on affordability. He has a graphic on the exponential land-price inflation despite high density. The increased density increases what a developer can pay for the lot, as per figure 12 in Condon's more detailed presentation. Inclusionary zoning enforces lower prices in rents, which reduce what developers can pay for land.
Recommendation three is to partner with provinces and municipalities to study inclusionary zones and the land tax, as California and Detroit are doing.
Recommendation four is to fund the expensive change in the property tax system.
Part (d) is that the role of banks is to fund housing bubbles while ignoring their own conservative high standards for business loans.
Recommendation five is to work with the banking industry to make it more conservative in its home appraisals.
Part (e) relates to a successful Canadian land tax precedent. I took a course with Marshall McLuhan in 1968. He liked to say that we drive into the future looking through the rear-view mirror. That's to remind us that we are not oracles and we must rely on our inventory of evidence-based knowledge, which we are prone to forget unfortunately. Adam Smith's land tax is a case in point. Smith's policy has repeated successes, including in Canada.
Professor England in “Land Value Taxation in Vancouver” explains how, in the early 20th century, land taxes curbed land and rent costs there, while increasing construction. Unfortunately, vested interests lobbied away the tax change, and Vancouver became extraordinarily expensive.
Part (f) is another tax change to discourage land speculation. I left this one for the end because it's a tax. Why do land sales qualify for capital gains exemptions? Land is not capital. Capital gains incentives are for productive ventures, not for land speculation.
Recommendation six is, to discourage land speculation and land-price inflation, slowly change our capital gains tax rules for commercial real estate sales so the land value gains are taxed as ordinary income.
Last, some other expert resources—I'll just say for now Milton Friedman, several Nobel Prize winners, major publications like The Economist magazine and the Financial Times—have all promoted the land value tax.
Thank you very much. I'll be happy to answer any questions later.
Je vous remercie.
Le Wall Street Journal présente une vidéo sur le rôle invisible que jouent les impôts dans la pénurie de logements aux États-Unis. On y redécouvre la stratégie d'Adam Smith, vieille de 250 ans, concernant l'impôt sur la valeur foncière. Adam Smith explique: « Un impôt sur le loyer du sol ne ferait pas monter le loyer des maisons. Il tomberait en entier sur le propriétaire du sol, qui agit toujours en tant que monopoleur et qui exige le loyer le plus fort qu'il soit possible de donner pour l'usage de son terrain ». Les économistes appellent ce profit monopolistique revenu non gagné, rente économique ou extraction de richesse. L'impôt d'Adam Smith était conçu pour récupérer les revenus non gagnés, pourtant 250 ans plus tard, le secteur du logement continue d'exiger ce que le marché peut supporter, en extrayant tout ce que l'acheteur peut se permettre, particulièrement dans le cas de familles à double revenu.
Si le revenu général augmente, le prix de vente augmente. À l'inverse, les marchés concurrentiels visent à créer de la richesse. Si le revenu général augmente, les gens peuvent acheter plus de biens au même prix. Les spéculateurs fonciers aggravent le problème. Ils ne produisent pas de terrains, mais espèrent réaliser des profits spéculatifs à mesure que la communauté en expansion investira dans des routes, des écoles, des casernes de pompier, des hôpitaux, etc.
En 1950, mes parents ont acheté une maison modeste qu'ils ont payée 13 000 $, prix qui a augmenté de 14 000 % pour valoir aujourd'hui 1,8 million de dollars. Le calculateur d'inflation de la Banque du Canada évalue le prix de 1950 à 160 000 $ d'aujourd'hui. Le terrain, une fois la maison démolie, vaudrait 500 $ le pied carré, pourtant les meilleures terres agricoles valent 30 000 $ l'acre, soit moins d'un dollar le pied carré.
On ne peut pas fermer les yeux sur les chiffres scandaleux des logements inabordables.
Les recommandations suivantes sont issues de remue-méninges que j'ai eus avec mon député.
La première recommandation est que le gouvernement fédéral s'associe avec les provinces pour construire des résidences universitaires bon marché sur des terrains qui appartiennent à des établissements postsecondaires afin de libérer des résidences hors campus.
La deuxième recommandation est que le gouvernement fédéral établisse un partenariat avec les provinces et les municipalités en vue de construire des résidences sur leurs propres terrains.
La partie (b) est que l'impôt sur la valeur foncière favorise l'accessibilité financière de la construction. Si l'impôt foncier était basé sur la valeur du terrain, cela encouragerait la construction tout en décourageant la spéculation foncière. Le système actuel est basé sur les bâtiments, ce qui décourage la construction. Des impôts fonciers plus élevés ont pour résultat que cela coûte trop cher de garder des terrains improductifs, et ceux‑ci seraient vendus à ceux qui mettent pleinement en valeur la propriété.
La partie (c) porte sur le zonage inclusif afin de remédier aux lacunes de la stratégie de densité. Dans son article intitulé « Radical Pro-Affordability », le professeur Condon explique que Vancouver a obtenu d'excellents résultats pour ce qui est de la densité, mais des résultats désastreux pour ce qui est de l'accessibilité financière. Il présente un graphique sur l'inflation exponentielle des prix des terrains malgré une forte densité. La densité accrue augmente ce qu'un promoteur peut payer pour le lot, comme dans la figure 12 de la présentation plus détaillée de M. Condon. Le zonage inclusif fait baisser le prix des loyers, ce qui réduit ce que les promoteurs peuvent payer pour le terrain.
La troisième recommandation propose un partenariat avec les provinces et les municipalités pour étudier le zonage inclusif et les impôts fonciers, comme le font la Californie et la ville de Detroit.
La quatrième recommandation vise à financer les changements coûteux au régime d'imposition foncière.
La partie (d) indique que le rôle des banques est de financer des bulles immobilières tout en ignorant leurs propres normes élevées et conservatrices pour les prêts d'affaires.
La cinquième recommandation propose de travailler avec le secteur des banques pour qu'il soit plus conservateur dans son évaluation des logements.
La partie (e) concerne un précédent réussi en matière d'impôts fonciers au Canada. J'ai suivi un cours de Marshall McLuhan en 1968. Il aimait à dire que nous allons vers l'avenir en regardant dans le rétroviseur. C'est pour nous rappeler que nous ne sommes pas des oracles et que nous devons nous fier à notre inventaire de connaissances fondées sur des données probantes, ce que nous avons malheureusement tendance à oublier. L'impôt foncier d'Adam Smith en est un bon exemple. La politique d'Adam Smith a connu des résultats positifs répétés y compris au Canada.
Dans son article « Land Value Taxation in Vancouver », le professeur England explique comment, au début du XXe siècle, les taxes foncières ont permis de diminuer les coûts des terrains et des loyers, tout en augmentant la construction. Malheureusement, des intérêts privés ont fait pression pour que la taxe ne soit pas modifiée et Vancouver est devenue une ville extraordinairement chère.
La partie (f) consiste en une autre modification fiscale pour décourager la spéculation foncière. Je l'ai gardé pour la fin, car il s'agit d'une taxe. Pourquoi les ventes de terrains bénéficient-elles d'une exonération des gains en capital? Le terrain n'est pas un capital. Les incitatifs de gains en capital sont destinés aux entreprises qui produisent et non à la spéculation foncière.
La sixième recommandation consiste à dire que pour décourager la spéculation foncière et l'inflation des prix des terrains, il faut modifier progressivement nos règles d'impositions des gains en capital pour les ventes immobilières commerciales afin que les gains sur la valeur des terrains soient imposés comme des revenus ordinaires.
En dernier lieu, d'autres experts — je me contenterai de citer Milton Friedman, plusieurs lauréats du prix Nobel, d'importantes publications comme le magazine The Economist et le Financial Times pour le moment — ont tous promu l'impôt sur la valeur foncière.
Merci beaucoup. Je serais heureux de répondre à vos questions par la suite.