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Pierre Beauchamp
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Pierre Beauchamp
2009-10-19 9:53
Merci, monsieur le président.
I'm Pierre Beauchamp, CEO of the Canadian Real Estate Association. I am accompanied by Dale Ripplinger, who is president of our association, and Gregory Klump, who is our chief economist at the association. Like others, I wish to thank you for the opportunity to appear before you today with our thoughts on next year's budget.
Mr. Chairman, the Canadian Real Estate Association is forecasting annual residential resale activity in 2009 to be weaker than any other year since 2002. Interest rate increases promised by the Bank of Canada in 2010, combined with rising unemployment, threaten the sustainability of Canada's housing market recovery. The commercial real estate market has been particularly hit hard and has yet to improve.
A recent study found that year-over-year transaction volumes declined by 51% in 2009 and that the number of transactions dropped by 38% over the previous year.
Now is not the time to remove the training wheels provided by economic stimulus measures. That coincides with the opinion of Mark Carney, the Governor of the Bank of Canada, and that of the finance ministers of the G7 nations. Indeed, we should use this time to defer tax on real estate reinvestment.
The capital gains tax and recaptured capital cost allowance on income properties are holding back important stimulus. George Kirkland of St. John's, Newfoundland, is like many income property investors. He explains: “The tax system encourages us to hold on to our property. If we were to sell today, we would not have enough money left over to purchase a similarly valued property and therefore realize the same level of income.”
According to Dianne Watts, who is mayor of Surrey, British Columbia: “The City of Surrey has been working hard to rejuvenate particular areas of its downtown for many years.” She believes some local property owners are unwilling to sell their rental properties, even at prices above market value, because of the tax consequences. She says the tax deferral would greatly assist in accelerating plans for development and growth.
Mr. Chair, this is a main street proposal. Dr. Thomas Wilson of the University of Toronto found that those with net incomes of $50,000 or less accounted for approximately 48% of the total dollar value of rental property gains.
Deferring tax would create opportunities for businesses in the renovation and redevelopment sector, generate revenue for industries engaged in mining operations, promote harvesting and manufacturing activities associated with building materials, and generate professional fees as well as tax revenues for all levels of government.
Between 2006 and 2008, the typical multi-unit apartment building transaction in Toronto, Vancouver, and Calgary generated over $287,000 in spinoff spending. In addition, more than one job was created for every two transactions.
The Canadian Chamber of Commerce recently adopted a policy resolution in support of tax deferral on property reinvestment. In addition, the National Trade Contractors Coalition of Canada, the Canadian Construction Association, the Canadian Federation of Apartment Associations, and REALpac, the Real Property Association of Canada, have expressed their support.
So again, Mr. Chair, we strongly recommend that you allow the capital gains tax and the recaptured capital cost allowance to be deferred when an income property is sold and the proceeds are reinvested in another income property within one year.
In terms of the residential sector, the 2009 federal budget recognized the need to maintain the value of the Home Buyer's Plan. The plan serves as a repayable zero-interest loan and can therefore reduce or even eliminate the need for costly mortgage insurance, and so reduce the amount of interest paid to lenders.
By allowing homebuyers to withdraw money from their RRSPs to buy a home, this program allows Canadian families to save for a home and retirement at the same time without having to greatly dilute both goals by choosing one over the other.
Indexing the plan is essential if tomorrow's homebuyers are to realize the same level of benefit from the plan. Moreover, when it was first introduced back in 1992, the homebuyers' plan was open to all homebuyers, not just first-time buyers, and, if you recall, helped combat the 1992 recession.
Residential housing transactions spin off benefits to industries across the country. A typical MLS systems transaction between 2006 and 2008 generated $46,400 in spinoff spending, which adds up to $22.3 billion each year. An average 202,000 jobs were created annually by MLS systems transactions.
We believe that expanding the homebuyers' plan by opening it to all homebuyers would not only support a recovering housing market, but would also benefit industries in a fragile state across the economy.
Thank you for providing us the opportunity to appear here today.
I would like to make a brief comment. Unfortunately, our group thought this meeting was over at 11 o'clock. We are committed to being in Ottawa tonight and will have to leave then. We apologize in advance. I would urge you to ask questions to our group before 11 o'clock if that's at all possible. Thank you for your indulgence.
Merci, monsieur le président.
Je m'appelle Pierre Beauchamp, je suis chef de la direction de l'Association canadienne de l'immeuble. Je suis venu en compagnie de Dale Rippinger, président de notre association, et de Gregory Klump, l'économiste en chef. Comme les autres témoins l'ont fait avant moi, je tiens à vous remercier de m'offrir l'occasion de vous présenter nos réflexions sur le budget de l'année prochaine.
Monsieur le président, l'Association canadienne de l'immeuble prévoit une baisse des activités annuelles de revente domiciliaire, qui devraient être plus faibles en 2009 que jamais depuis 2002. La Banque du Canada a promis une hausse des taux d'intérêt en 2010, et cela, parallèlement à la hausse du chômage, menace la stabilité de la reprise dans le marché de l'habitation au Canada. Le marché de l'immobilier commercial, en particulier, a durement été frappé, et on attend encore qu'il se rétablisse.
Selon une étude récente, le volume des transactions a décliné sur 12 mois de 51 p. 100, en 2009, et le nombre des transactions a chuté de 38 p. 100 par rapport à l'année précédente.
Ce n'est pas le temps de retirer les mécanismes stabilisateurs que fournissent les mesures de stimulation budgétaires. Cela concorde avec l'opinion de Mark Carney, le gouverneur de la Banque du Canada, et celle des ministères des Finances des pays du G7. En fait, il faut profiter du moment pour mettre en oeuvre le report de l'impôt sur le réinvestissement dans l'immobilier.
Autoriser le paiement différé de l'impôt sur les gains en capital et de l'amortissement recouvré lors de la vente d'un immeuble locatif créerait une bonne impulsion. George Kirkland, de St. John's (Terre-Neuve) vit la même situation que de nombreuses personnes qui ont investi dans un immeuble à revenu. Il explique que le système fiscal les encourage à ne pas se départir de leur propriété. S'ils vendaient aujourd'hui, ils n'auraient plus assez d'argent pour acheter une propriété de la même valeur et avoir le même niveau de revenu.
Selon Dianne Watts, mairesse de Surrey (Colombie-Britannique), cela fait des années que la ville de Surrey s'efforce de redonner vie à des secteurs particuliers de son centre-ville. Elle estime que les propriétaires de ce secteur ne veulent pas vendre leurs immeubles à revenu, même à des prix supérieurs à celui du marché, en raison des retombées fiscales. À son avis, un impôt différé favoriserait grandement l'adoption de plans de développement et de croissance.
Monsieur le président, cela tombe sous le sens. M. Thomas Wilson de l'Université de Toronto a déterminé que les personnes dont le revenu net était égal ou inférieur à 50 000 $ encaissaient environ 48 p. 100 de la valeur totale en dollars des baux.
Le report de l'impôt entraînerait la création d'occasions pour les commerçants dans les domaines de la rénovation et du réaménagement, un revenu pour les industries engagées dans les travaux miniers, les récoltes et la fabrication associée aux matériaux de construction, des honoraires pour les professionnels, ainsi que des recettes fiscales pour tous les ordres de gouvernement.
Entre 2006 et 2008, une transaction typique visant un immeuble à appartements, à Toronto, Vancouver ou Calgary, générait des dépenses secondaires de plus de 287 000 $. En outre, pour deux transactions conclues, plus d'un emploi est créé.
La Chambre de commerce du Canada a récemment adopté une résolution stratégique en faveur de l'impôt différé sur les sommes réinvesties dans l'immobilier. Et la National Trade Contractors Coalition of Canada, l'Association canadienne de la construction, la Fédération canadienne des associations de propriétaires immobiliers et la REALpac, l'Association des biens immobiliers du Canada, ont exprimé leur appui.
C'est pourquoi, monsieur le président, nous recommandons encore une fois énergiquement que vous autorisiez le paiement différé de l'impôt sur les gains en capital et de l'amortissement recouvré lors de la vente d'un immeuble locatif dont le produit est réinvesti dans l'année dans un autre immeuble locatif.
En ce qui a trait au secteur résidentiel, on a reconnu, dans le budget fédéral de 2009, la nécessité de maintenir la valeur du Régime d'accession à la propriété pour les acheteurs de maison. En réalité, le Régime d'accession à la propriété est un prêt remboursable sans intérêts. Il peut donc réduire et même éliminer la nécessité d'obtenir une coûteuse assurance prêt hypothécaire et ainsi réduire l'intérêt à payer aux prêteurs.
En permettant aux acheteurs d'une maison de retirer de l'argent de leur REER afin de procéder à l'achat d'une maison, le programme permet aux familles canadiennes d'épargner à la fois pour une maison et pour la retraite sans avoir à choisir l'un ou l'autre but, en affaiblissant leurs moyens.
Il est essentiel que ce régime soit indexé si l'on veut que les acheteurs de demain puissent engranger le même niveau de bénéfice grâce au régime. De plus, lorsqu'il a été adopté, en 1992, le régime d'accession à la propriété était offert à tous les acheteurs de maisons, pas aux premiers acheteurs seulement. Si vous vous rappelez, cela a permis de lutter contre la récession de 1992.
Les transactions domiciliaires entraînent des retombées positives pour toutes les industries du pays. Normalement, entre 2006 et 2008, une transaction effectuée par le biais du système MLS générait des dépenses dérivées de 46 400 $, ce qui fait au total 22,3 milliards de dollars par année. Les transactions effectuées par le biais de ce système créaient en moyenne 202 000 emplois par année.
Nous croyons qu'en étendant le régime d'accession à la propriété à tous les propriétaires, nous pourrions non seulement soutenir la reprise du marché immobilier, mais aussi aider les industries fragilisées de tous les secteurs de l'économie.
Merci de nous avoir donné l'occasion de présenter un exposé ici aujourd'hui.
J'aimerais ajouter quelque chose. Malheureusement, nous croyions que la rencontre serait terminée à 11 heures. Nous devons être à Ottawa ce soir et nous devrons donc vous quitter. Nous nous excusons d'avance. J'aimerais que, si cela est possible, vous nous permettiez de répondre aux questions avant 11 heures. Merci de votre indulgence.
View Joe Comartin Profile
NDP (ON)
This is a supplementary question. Are you restricting it to residential properties, or are you including commercial properties in that?
J’ai une question supplémentaire. Votre proposition se limite-t-elle aux biens immobiliers résidentiels ou bien s’étend-elle aux propriétés commerciales?
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